Właściciel przychodni przy ul. 3 Maja chce ją rozbudować. Wszczęto postępowanie administracyjne w jarosławskim Ratuszu. Mieszkańcy sąsiadujący bezpośrednio z budynkiem przeznaczonym do powiększenia nie zostali poinformowani. Urzędnicy uznali, że wystarczy zawiadomić spółdzielnię. Według prezesa Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej zarządzającej blokami na os. Niepodległości przepisy nie upoważniają go do występowania w sprawach własnościowych.
Spółdzielnia pełni rolę zarządzającą, a właścicielami mieszkań są poszczególni lokatorzy. – To my powinniśmy decydować o naszej własności i zajmować stanowisko w sprawach, które z nią się wiążą – uważa pani Halina wypowiadając się w imieniu 16 właścicieli. Są to osoby, które mają mieszkania bezpośrednio sąsiadujące z budynkiem przychodni. Takie stanowisko zajął też zarząd spółdzielni w skierowanym do burmistrza piśmie. Mieszkańcy nie zgadzają się z pominięciem ich w postępowaniu argumentując to tym, że oni są właścicielami, a spółdzielnia reprezentuje ich tylko w zarządzaniu nieruchomościami. – Logika nakazuje zapytać każdego z nas, bo rozbudowa może doprowadzić m.in. do spadku wartości naszych mieszkań, a to jest bezpośrednia ingerencja w naszą własność – uważają.
Argumenty mieszkańców
Mieszkańcy uważają, że po rozbudowie do ich lokali nie zajrzy słońce. – Będziemy żyć jak w klatce – mówią. – Poniesiemy też szkody materialne, bo nasze mieszkania stracą na wartości – dodają.
Pomiędzy budynkiem przychodni a blokiem jest kilka metrów odstępu. W środku tego prześwitu stoi płot. Właściciel przychodni chce ją poszerzyć w stronę bloku. Mieszkańcy obawiają się, że zamknie im całkowicie dostęp do światła. Tym bardziej, że różnica poziomów powoduje, że blok leży o kondygnację niżej od przychodni. – Kilkanaście lat temu siedzieliśmy cicho. Przychodnia się rozrosła i musimy zmagać się z nasilonym ruchem i już ograniczonym dostępem światła. Teraz chcemy wyrazić swoje zdanie – mówią. Uważają, że skierowanie zawiadomienie do władz spółdzielni zamiast do właścicieli mieszkań jest nieporozumieniem. – Tu wszyscy lokatorzy mają tytuły własności. Spółdzielnia zarządza mieszkaniami, ale nie ma prawa wyrażać opinii związanej z prawem własności – podkreśla Adam Oleś, prezes spółdzielni. – Chcemy mieć prawo głosu, bo sprawa dotyczy naszych mieszkań. Jesteśmy gotowi ostro zaprotestować przeciw postępowaniu, w którym nie wzięto pod uwagę praw właścicieli – żądają.
Trudno dokładniej określić jaki będzie zakres rozbudowy. Jest tylko szkic geodezyjny pokazujący dobudówkę od strony bloku o powierzchni 40 – 60 metrów kwadratowych. – Nie mamy dokładnej informacji, a do szkiców trudno się odnosić. Po pierwsze żądamy potraktowania nas jako strony postępowania oraz określenia zakresu rozbudowy – mówią.
– Jako spółdzielnia złożyliśmy do Ratusza wniosek o dopuszczenie właścicieli do postępowania – podkreśla prezes.
Wykażcie swój interes
Grażyna Strzelec, dyrektor Wydziału Gospodarki Nieruchomościami, Mieniem Komunalnym i Ochrony Środowiska w Urzędzie Miasta Jarosławia w długim wyjaśnieniu informuje, że spółdzielnia jest organem uprawnionym do reprezentowania mieszkańców. Oni sami mogą uczestniczyć w postępowaniu pod warunkiem, że wykażą indywidualny interes prawny wynikający z konkretnej normy prawa materialnego i sposobu oddziaływania na ten interes prawny ustalonych warunków zabudowy.
Skierowanie pisma tylko do spółdzielni ma, według dyrektor, uzasadnienie w normach prawnych. Argumentuje to tym, że Międzyzakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa w Jarosławiu z siedzibą na os. Niepodległości jest wymieniona w rubryce „ Udział Forma władania” rejestru gruntów wspólnie z właścicielami poszczególnych lokali i jest uprawniona do reprezentowania spółdzielców, dodając że w postępowaniach uczestniczą strony mogące wykazać interes prawny.
– Wyjaśniam, że zgodnie z art. 28 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz.U. 2020 r. poz. 256 ) stroną jest każdy, czyjego obowiązku dotyczy postępowanie, albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Mieć interes prawny w postępowaniu administracyjnym znaczy to samo, co ustalić przepis prawa powszechnie obowiązującego, na którego podstawie można skutecznie żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami danej osoby. O istnieniu interesu prawnego możemy mówić wówczas, gdy żądanie oparte jest na konkretnej normie prawnej, a konieczność jego obiektywnego charakteru oznacza, że o istnieniu interesu prawnego decyduje nie przekonanie zainteresowanego, lecz ocena ustawodawcy. Od interesu prawnego należy odróżnić interes faktyczny, czyli sytuację, w której określony podmiot jest wprawdzie bezpośrednio zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, nie może jednakże tego zainteresowania poprzeć przepisami prawa powszechnie obowiązującego, mającego stanowić podstawę żądania stosownych czynności organu administracji publicznej – wyjaśnia G. Strzelec.
Z tłumaczeń dyrektor wynika, że właściciele lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową mogą występować we własnym imieniu w postępowaniu administracyjnym o ustalenie warunków zabudowy, ale tylko wtedy, jeżeli wykażą, iż ustalenia te oddziałują na ich indywidualnie określony interes prawny w rozumieniu art. 28 Kodeksu postepowania administracyjnego, niezależnie i odrębnie od oddziaływania na wykonywanie praw do lokali przez pozostałych właścicieli lokali mieszkalnych. Zasadą bowiem jest, że reprezentacja właścicieli lokali należy do zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Czynności zwykłego zarządu wykonywane są przez zarząd wspólnoty samodzielnie, natomiast do wykonywania czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli.
– Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej, tj. wszystkich właścicieli lokali tworzących wspólnotę, w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nieruchomości sąsiedniej nie należy do ustawowego katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd. Samo ustalenie warunków zabudowy dla nieruchomości sąsiedniej nie wpływa na dotychczasowy sposób wykonywania praw do lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Właściciele lokali nadal bowiem mogą wykonywać swoje uprawnienia w dotychczasowym kształcie i dlatego ustalenie warunków zabudowy nie nosi cech, które w świetle charakteru czynności wymienionych w art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, mogłyby być uznane za mające charakter czynności przekraczających zwykły zarząd. Właścicielom lokali przynależy natomiast indywidualna reprezentacja jedynie w sprawach dotyczących tylko ich lokali i dlatego w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nieruchomości sąsiedniej mogą samodzielnie występować w charakterze strony jedynie wówczas, gdy warunki te będą oddziaływać nie tylko na wykonywanie praw do nieruchomości wspólnej, ale gdy będą oddziaływać także na wykonywanie praw do poszczególnych lokali – uściśla G. Strzelec.
Warunki zabudowy nie są pozwoleniem na budowę
Strzelec wyjaśnia, że decyzja dotycząca warunków zabudowy kończy jedynie pierwszy etap procesu inwestycyjnego i daje inwestorowi prawo do wystąpienia do organu architektoniczno-budowlanego z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę. – Na podstawie decyzji o warunkach zabudowy nie można rozpocząć realizacji inwestycji, co przesądza, że nie naruszają one żadnych praw i nie powodują znaczącej szkody lub nieodwracalnych skutków. Decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o warunkach techniczno-budowlanych, jakie musi spełnić planowana inwestycja, lecz przesądza jedynie o tym, czy w świetle występującej na danym terenie zabudowy jej realizacja będzie stanowić kontynuację zarówno owej zabudowy, jak i funkcji. Stąd dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę można skutecznie podnosić zarzuty dotyczące ewentualnego naruszenia przez planowaną inwestycję przepisów prawa budowlanego i wydanych na jego podstawie rozporządzeń i dochodzić odpowiedniego w świetle tych przepisów usytuowania obiektu budowlanego. Decyzja o warunkach zabudowy wydana na podstawie art. 59 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ( Dz.U. z 2021 r. poz. 741) zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, ma charakter związany, co oznacza, że w przypadku spełnienia przez inwestora warunków opisanych w przepisie art.61 ust.1 cyt. Ustawy organ nie ma możliwości negatywnego rozstrzygnięcia sprawy – tłumaczy.
Na tym etapie niewiele można
Właściciele 16 mieszkań burzą się obawiając, że rozbudowa przychodni zamknie ich w klatce i doprowadzi do spadku wartości mieszkań. Ratusz rozpatrujący wniosek o warunki zabudowy nie pyta ich o zdanie tylko zwraca się do spółdzielni. Oni będą mogli się wypowiedzieć, gdy wykażą, że leży to w ich interesie. Ich ewentualne wnioski i tak nic nie dadzą, bo jeśli inwestor nie łamie przepisów Ratusz musi decyzję wydać. Mogą upominać się na kolejnym etapie, przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę. Zanim do tego dojdzie powinni wykazać, że zgodnie z prawem mogą się upominać. Takie są przepisy.
erka